ברוטו, נטו ומה שביניהם: כך מחשבים את העלות האמיתית של משרד

"כמה עולה המשרד הזה?" — זו השאלה הראשונה שכל שוכר שואל, וכמעט תמיד התשובה שהוא מקבל היא רק שליש מהתמונה. שכר הדירה הנקוב הוא נקודת פתיחה. העלות האמיתית — זו שתופיע בדוח רווח והפסד שלכם — גבוהה ממנו ב-40% עד 70%. בואו נפרק אותה, שקל אחרי שקל.

שלב 1: מתרגמים ברוטו לנטו

שטח ברוטו כולל את החלק היחסי שלכם בשטחים הציבוריים: לובי, מסדרונות, מעליות, ממ״ד. היחס בין ברוטו לנטו נקרא מקדם העמסה, והוא המספר הראשון שצריך לברר. ניקח דוגמה שנפגוש לאורך כל המאמר: משרד המוצע כ-120 מ״ר ברוטו במחיר 85 ₪ למ״ר, עם מקדם העמסה של 15%. השטח שתקבלו בפועל: כ-104 מ״ר נטו. המחיר האמיתי למ״ר נטו: לא 85 ₪ אלא כ-98 ₪.

שלב 2: מוסיפים את הקבועות

• שכר דירה: 120 מ״ר × 85 ₪ = 10,200 ₪ לחודש
• דמי ניהול: 120 מ״ר × 20 ₪ = 2,400 ₪ לחודש
• ארנונה: לפי 320 ₪ למ״ר לשנה ≈ 3,200 ₪ לחודש
• חשמל למיזוג ותאורה: בדרך כלל 800–1,500 ₪ לחודש למשרד בגודל כזה
• ביטוח תכולה וצד ג׳: 200–400 ₪ לחודש

סיכום ביניים: המשרד של "10,200 ₪" עולה בפועל כ-17,000–17,700 ₪ בחודש. וזו עוד לא כל התמונה.

שלב 3: העלויות החד-פעמיות שכולם שוכחים

• התאמות (פיטאוט): גם ברמה בסיסית — צבע, מטבחון, שני קירות גבס — תכננו 150–400 אלף ₪ למשרד כזה, או פריסה בשכירות אם בעל הנכס משתתף
• ערבות בנקאית: עמלה שנתית של כ-1%–2% מסכום הערבות, בנוסף למסגרת שהיא תופסת
• עמלת תיווך: חודש שכירות + מע״מ (חד-פעמי)
• עלות מעבר: הובלה, תשתיות מחשוב, שילוט — לרוב 30–80 אלף ₪

שלב 4: המספר שבאמת חשוב — עלות למ״ר נטו כולל הכל

קחו את סך העלות החודשית (17,500 ₪ בדוגמה שלנו) וחלקו בשטח הנטו (104 מ״ר): כ-168 ₪ למ״ר נטו לחודש. זה המספר להשוואה בין נכסים. משרד "זול" עם מקדם העמסה גבוה, דמי ניהול יקרים וארנונה של מרכז העיר יכול לצאת יקר יותר ממשרד "יקר" בבניין יעיל.

רוצים שנעשה את החישוב הזה עבורכם על נכס ספציפי? שלחו לנו את הפרטים ונחזור אליכם עם התמונה המלאה — בלי הפתעות.